FOTO: Diego Torres Silvestre/Flickr - 17.NOV.2015
FOTO: Diego Torres Silvestre/Flickr - 17.NOV.2015

Estratégia de incentivo à requalificação de imóveis em São Paulo

Mariana Chiesa
Para que os positivos impactos urbanísticos do ‘retrofit’ sejam gerados, uma regulação mais célere precisa ser urgentemente estruturada

A requalificação de imóveis, também conhecida como “retrofit”, é ferramenta indispensável da política urbana. A renovação de imóveis antigos, além de modernizar a utilização de seus espaços, torna-os mais funcionais, mais receptivos a moradores e mais atraentes ao desenvolvimento de atividades comerciais.

O estímulo à requalificação é um elemento central para o processo de revitalização de áreas urbanas com grande número de imóveis ociosos e subutilizados, como é o caso do centro de São Paulo. Inclusive, o Plano Diretor Estratégico de 2014 estabeleceu diretriz para incentivar a “reabilitação do patrimônio arquitetônico, especialmente na área central, criando regras e parâmetros que facilitem a reciclagem e retrofit das edificações para novos usos”.

Além disso, a requalificação a partir da alteração de uso de imóveis também é uma estratégia importante para o cenário pós-pandemia da covid-19, em razão da significativa alteração das dinâmicas de trabalho. Por meio da renovação de prédios de escritórios que ficaram vagos em razão da pandemia, é possível atrair um maior número de moradores para as áreas centrais, estimular o comércio, bares, restaurantes e atividades culturais, ajudando a retomada econômica.

O estímulo a novos projetos de requalificação gera uma série de impactos positivos para a cidade, contribuindo para o acesso à moradia, a redução de deslocamentos de casa ao trabalho e o estímulo a atividades econômicas

O retrofit pode estar alinhado a um processo mais amplo de transformação dos espaços urbanos. Em todo o mundo, tem-se discutido estratégias para tornar as cidades mais receptivas aos pedestres e ciclistas com a criação de zonas livres de carros, implementação de maior número de ciclovias, aumento da largura de calçadas e estímulo a áreas verdes. Exemplos desses movimentos são a ampliação das “superquadras” em Barcelona e o incentivo a uma “cidade de 15 minutos” em Paris. Contudo, para a efetivação dessa estratégia, ainda é necessário avançar no contexto regulatório e institucional.

Em recente lei aprovada em São Paulo (lei n. 17.577/2021), a prefeitura adotou como estratégia a estruturação de diversos incentivos fiscais e edilícios, alguns que já estavam inclusive previstos em outras legislações, como o Código de Obras. Muito se tem discutido sobre o processo de formulação e aprovação desta lei, mas um aspecto vem passando despercebido: trata-se de reforçar que só a alteração legal não basta e nem sempre é a melhor estratégia para colocar em prática uma mudança de cultura como essa.

Por exemplo, o Triângulo SP foi criado pela lei n. 17.332/2020 para ser um polo de atratividade social, cultural e turística na região central da cidade. Para tanto, há previsão de uma série de incentivos, também com embasamento no Plano Diretor Estratégico, mas que não foram aplicados por falta de regulamentação. Esse problema pode continuar, mesmo com uma nova lei de incentivo no caso do retrofit. Isso porque, na prática, há entraves de outras ordens relativos às autorizações e licenças necessárias para as obras. Os projetos de requalificação passam atualmente pelo mesmo processo de aprovação que outros empreendimentos muito mais complexos. Com isso, há uma maior lentidão para o início das obras.

É urgente estruturar uma regulação que permita maior celeridade na aprovação de projetos mais simples, como é o caso da grande maioria dos empreendimentos de requalificação que não promovem alterações em fachadas, não aumentam área construída e não alteram volumetria. Em Fortaleza, por exemplo, para a liberação de projetos de retrofit nestas hipóteses basta procedimento autodeclaratório.

Em São Paulo, mesmo com a aprovação da lei n. 17.577/2021, permanecerá a necessidade de enfrentar os gargalos jurídicos, que poderão ser, em grande parte, resolvidos por meio de decreto que viabilize processos simplificados de licenciamento. O estímulo a novos projetos de requalificação gera uma série de impactos positivos para a cidade, contribuindo para o acesso à moradia, a redução de deslocamentos de casa ao trabalho e o estímulo a atividades econômicas.

Mariana Chiesa é advogada da Manesco, Ramires, Perez, Azevedo Marques Sociedade de Advogados e doutora em direito pela USP (Universidade de São Paulo).

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